一、概述
随着我国经济发展、现代通讯技术和计算机及网络技术的日益发展和普及，楼宇智能化已在办公楼宇中越来越广泛运用，办公楼宇智能化成为我国办公楼宇建筑的主流。它为使用者提供安全、健康、舒适的办公、生活环境，对建筑内的各种机电设备的正常运行提供高效的管理，实现节能、安全、高效、舒适、环保的目的。
二、智能化办公楼物业管理的定义及特点
智能楼宇是现代建筑技术与当代信息技术、计算机技术和自动控制技术等有机结合的产物。通常把实现建筑设备自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、安全保卫自动化系统（SAS）和消防自动化系统（FAS），将这5种功能结合起来的建筑，外加结构化综合布线系统（SCS），综合网络系统（SNS），综合信息管理自动化系统（MAS）组成，称为智能化楼宇。智能化办公楼宇是智能楼宇的典型代表，它涉及物业管理的系统很多、集成程度很高、涉及技术范围很广，物业管理的水平是整个智能楼宇能否真正实现智能化运行的关键。它需要物业管理针对智能化办公楼的特点，制定运用系统的、科学的管理方法。但是，目前不少智能化办公楼物业管理还缺乏与大楼智能化相匹配的管理手段，使智能化系统设备未能充分发挥出实际的功效。正是由于智能化办公楼物业管理的系统设备的复杂性、独特性，使得智能化办公楼物业管理与传统物业管理的管理在模式上存在着很大的差别。其特征主要表现在以下几个方面：
1.智能化系统设备自动监控和集中远程管理
传统的设备管理靠人工现场巡査和运行管理，而智能化办公楼的物业管理只需在中央监控室便能远程，对建筑物机电设备进行全面、有效的状态监测和多模式的启停控制，实时查看故障报警信息和运行数据，及时发现、维修故障设备，有效保障大楼设施设备的正常运行。
2.安防、消防等系统高度自动化
智能化办公楼可以实现安防、消防等系统自动监控，减少了大量巡查人员。安防视频监控系统可在监控显示大屏上实时显示报警区域的图像，让监控人员及时掌握报警现场情况。消防系统能实时显示火警、故障的地址，通过网络传送报警信息，在火灾时自动启动相应消防设备。
3.门禁、考勤、消费、身份管理、停车场进出等多重功能一卡通
实行一卡通用使物业管理中对进出人员管理、停车管理、有偿服务等管理，能做得更高效、快捷、安全。
4.物业管理的网络化特征
传统的物业管理是自成体系的独立运行管理模式。智能化办公楼物业管理则是通过网络来发布信息、与业主交流沟通，与同行之间的信息交流与互换，从而更方便、快捷地了解业主的意见和建议，学习同行先进的管理经验，为业主提供更好优质的服务。
三、我国智能化办公楼物业管理的现状与存在的问题目前我国智能化办公楼宇物业管理尚在不断地发展完善之中，其所涉及的范围、内容正在不断地充实，并向物业管理专业化、数字化应用方向发展。当前智能化办公楼宇物业管理主要有以下内容：
1.建筑设施设备管理和维护
主要是使用计算机辅助管理，用物业管理软件对设施设备建立台账，制定设施设备维护保养计划，系统按保养日期提示，维护维修情况可通过APP系统存储到服务器。日常维修可通过网络等方式报修，维修记录记入物业管理软件系统。
2.大楼机电设备的集中监控和远程管理
通过楼宇自控系统对楼宇机电设备进行全面、有效的监控和管理，对空调、供配电、制冷机组、照明回路、电梯等系统状态监控制，对各系统的报警信号进行及时处理。分析数据，确定设备运行和维护方案。
3.安防管理
安防系统包括监控、门禁、周界报警、入侵侦测系统等系统组成，通过集成管理系统可将各个子系统进行集成，实现各个子系统之间的联动控制功能。在安防监控中心集成管理系统由专人监控和管理，对报警信息监视、确认、操控、査询与记录。能有效的预防与处理各类突发事件，以确保楼内外的安全。
4.消防管理
对楼宇消防设施设备日常巡查，发现问题及时报专业维保单位，使消防设施处于完好状态，预防火灾的发生，发生火灾时协助消防和有关部门进行救护与处理。
5.“一卡通”服务
利用IC卡的功能，为业主提供停车管理、有偿服务等“一卡通”的便捷服务。
当然，智能化办公楼的物业管理还包括环境保洁、会议服务等。总之，物业管理所服务的内容，将视办公楼具体情况而定。分析上述智能化办公楼宇物业管理方面的特征，可以看出智能化办公楼宇物业管理是传统物业管理不能比拟的，但其也面临着新问题，主要有以下的几个方面：
①首先面对的问题是智能化系统设备的日常维护。由于智能化设备的自动化、集成化高科技的特征，使得物业管理的设备相对普通办公楼而言数量多、系统多、更复杂，系统设备之间相互关联，小故障就可能引起大问题，使物业设备管理处于非常重要的地位。由于物业管理维护的设备专业性强、技术要求高等技术原因，以及配件价格高、专业维护费大等因素，在日常的维护管理中就出现维护滞后的现象，使智能化办公楼的“智能”不能发挥有效作用，对于物业管理成效也有很大影响。
②设备维护人员技能问题。由于智能化楼宇所具有的“5A”特征，其核心技术大量地采用现代的通信网络、自动控制、系统集成等技术，安装有多系统设备，无论是操作运行还是维护维修都须配备较高专业技术素质的人员，同时还应有专业维护力量的支持。
③信息资源的安全性问题。由于智能化办公楼的网络化管理使得与外界的联系更为紧密。随着计算机技术的发展，出现了大量的电脑黑客、电脑病毒，这就不得不考虑会出现电脑黑客、电脑病毒侵入大楼的安防系统、楼宇自控系统盗取监控信息、瘫痪自控系统。因此如何防止监控信息被盗、保护系统软件安全就成了一个重要问题。
四、智能化办公楼宇物业管理问题的解决方法
随着智能化办公楼宇的迅速发展，与其相适应的物业管理必须不断改善管理不足之处。针对上述的几个突出问题，物业管理方面而可采取的具体措施为：
1.对于智能化办公楼宇设备维护问题的解决方法
①收集、整理智能化系统设施设备的图纸、使用维护说明书，按维修人员技术特长分工种，熟悉、掌握各系统设备操作维护要点，由工程师编制各系统设备维护保养计划，维修人员按要求实施，做好预防性维护。
②对各系统软件定期备份，在软件出现故障时能及恢复。
③机电等硬件设备尽可能由物业管理维修人员自行维修，软件升级、调试请专业公司工程师维护，降低维修费用。上述方法可降低系统故障，提高系统设备完好率。
2.设备维护人员技能问题
①选聘有专业技术的人员担任系统工程师，对设备维护人员进行培训和维修指导，提高设备维护人员维修技能，形成塔形技术队伍。②请系统设备单位专业工程师为维修人员进行有针对性的技术培训，提高设备维护人员专业技能。③选派骨干维护人员，参加智能楼宇管理师等培训，提高维修人员维修技能。
3.信息资源的安全性问题
制定信息安全管理制度，加强内部人员管理，禁止设备系统计算机接入外网，禁止非工作用移动存储设备接到计算机上，未经许可禁止考取音视频等资料，设置端口开放密码等，通过在采用口令、密码等技术监视手段，在整个系统内信息共享的同时，防止、非法入侵、感染病毒和非法拷贝等造成信息资源被破坏或流失，提高信息资源安全性。
五、结束语
随着我国经济发展、现代通讯技术和计算机及网络技术的日益发展和普及，楼宇智能化已在办公楼建筑内广泛运用，这将会促进智能化办公楼宇物业管理的发展。作为服务行业的物业管理已开始采用自动化、信息化的现代管理手段，如物管理软件、物管APP等已在物业管理中应用。物业管理公司应与时俱进运用好新技术，用全新的服务理念保证智能楼宇正常运转。为业主创造一个安全、舒适、高效、绿色节能的生活和工作环境。